Como menciona-mos em nossa anterior matéria, a responsabilidade pela quitação das obrigações quan-to a cotas condo-miniais e pelo denominado IPTU, é sempre do proprietário do bem, esteja ele no uso direto ou não do imóvel.
Várias situações se apresentam em decorrência da utilização ou cessão do bem.
Hoje falaremos apenas do aspecto locação, tema muito ligado aos artigos anteriores, quando falávamos de protesto de títulos de devedores.
É preciso muito cuidado ao elaborar um contrato de locação, cessão, venda ou compromisso, ou a qualquer outro título.
Antes de qualquer outro assunto, vamos chamar a atenção do leitor quando a responsabilidade da elaboração do instrumento, que deve, sempre, ser elaborado por profissional habilitado da área, seja ele corretor de imóveis, seja advogado.
É preciso circunscrever, sempre, a responsabilidade sobre o pagamento das obrigações das cotas condominiais, extras ou normais, os já referidos impostos, épocas e locais de cum-primento da obrigação.
Via de regra, nos contratos de locação, são insertas as cláusulas de que as obri-gações devem ser pagas na adminis-tradora, diretamente, ou por meio de boletos bancários.
Em alguns casos, indica-se que os pagamentos dos impostos e do condomínio devem ser pagos diretamente pelos locatários, por exemplo.
Erro terrível, porque o controle das quitações das obrigações se torna difícil, oneroso e as vezes quase im-possível, por exemplo, se locador não residir na cidade onde está sediado o imóvel.
O que recomendamos? Pela nossa vasta experiência na área, sempre orientamos nossos clientes para que vinculem as obrigações diretamente no recebimento dos boletos de alugueres, ou seja, se cobrem diretamente dos locatários as despesas acrescidas, quitando-as diretamente em suas fontes de origem, evitando, desta forma, com a nova lei, venham a ser protestados, e em alguns casos sequer sabendo de ter ocorrido tal fato.
Porque, perguntarão alguns.
Se eventualmente ocorrer que no cadastro do prédio, ou nos registros da Prefeitura (e aqui é uma ação de execução fiscal), estiver registrado o endereço do imóvel, o aviso de cartório seguirá para aquele local, onde, um inquilino menos honesto, e cite-se, já devedor de condomínio, receberá o documento oficial, e não o retrans-mitirá ao proprietário, levando este a ter seu nome maculado, sem qualquer culpa prévia, mas porém, negligente em suas obrigações pessoais e de fiscalização quanto a quitação dessas verbas.
Obviamente que este assunto merece uma ampliação quanto ao resguardo do nome de cada locador, e nas próximas edições haveremos de lograr esmiuçar melhor o assunto, in-gressando por esse maravilhoso mundo das interrelações contratuais.
Falaremos , em outra oportunidade, das cessões, compromissos, vendas ou comodatos, estes últimos graciosos ou onerosos.
Até breve
Saul Anusiewicz, advogado, professor universitário na Área de Processo Civil, conciliador no Tribunal de Justiça de São Paulo. Especialista em Direito Condominal e Imobiliario
