Primeira Parte
Em artigo anterior falávamos de res-ponsabilidades quanto ao pagamento de cotas condominiais, sua permissibilidade de protesto, face a nova lei vigente.
No entanto, a matéria pode, e deve, ser subdividida em diversos temas, que ao final interligam-se entre si, como adiante veremos.
Especificamente dois são os aspectos a serem estudados, a saber:
1 – Efetivamente quanto a cotas condominiais devidas pelos proprietários, sejam eles residenciais ou comerciais, por ocupação pessoal,
2 – Ou, aqueles utilizados por locatários ou ocupantes a qualquer outro título, que se obriguem a quitar tais, e outras, despesas, de caráter ordinário ou extraordinário, conforme o pacto entre as partes.
Vamos a primeira hipótese
Neste campo, sendo o proprietário, promitente comprador, usufrutuário ou portador de título de propriedade a qualquer título, o beneficiários direto de benfeitorias, e serviços em geral prestados pelo Condomínio, seja ele legalmente constituído, ou não, obviamente que a ação de protesto dos débitos em atraso será sempre muito mais acessível ao credor, já que eventual discussão, e a quem protestar, é muito menos discutível.
Aqui neste campo, poder-se-ia levantar, eventualmente, a hipótese de que os valores cobrados são errôneos, excessivos, ilegais, o que leva a uma exame bem profundo antes do envio do título a cartório, diligências junto ao Registro Imobiliário competente para saber em nome de quem se encontra a propriedade, bem como, no mínimo, deve o síndico dividir sua responsabilidade com a eventual administradora, o Conselho Fiscal/Consultivo e o próprio sub-síndico se houver no prédio.
No entanto, para todo o sempre, orientamos que se faça uma Assembléia de caráter Extraordinária com pauta única, para evitar tumultos na aprovação da proposta, obtendo assim da massa condominial autorização permanente para o envio de nomes de proprietários a protesto caso venham inadimplir suas obrigações, pessoalmente ou por intermédio de terceiros.
Também importante nesse sentido de que a aprovação das cobranças de cotas condominiais, ordinárias, ocorra por meio de uma regular previsão, levada a assembléia em sua época própria, conforme previsão da convenção condominial, a qual, conforme mencionamos em artigo anterior, deve ser adaptada ao novo Código Civil Bra-sileiro, vigente desde 2003.
Quanto as cobranças extraordinárias, evidentemente que a aprovação dependerá de convocação especial, mormente direcionada a um tema específico, e sua aplicabilidade a todos, presentes ou ausentes, dependerá da concordância do número legal de presentes ao ato, quorum este previsto na Convenção ou no Código Civil Brasileiro vigente, que alterou muitas das normas de relacionamento entre comunheiros.
Assim sendo o devedor o usuário diretamente beneficiado pela prestação de serviços prestados pelo Condomínio a todos, pouco, ou nada, a ser discutido quanto a possibilidade quase segura do envio do nome dos inadimplentes a Cartório de Protestos, sem que se corra o risco de uma ação de regresso de perdas e danos, o que levaria, além de muita perda de tempo em discussões judiciais, ainda ao risco de se pagar por “ havermos maculado o nome do devedor ….“!
E, diferentemente, em nosso modesto entender quanto ao caso em que se encontrem as unidades ocupadas por terceiros a qualquer título.
A seqüência da matéria estará disponível na próxima edição, quando vamos tentar, de forma muito prática, expor as diversas situações que podem ocorrer, e como se defender, tanto os condomínios, como os proprietários (bem como administradoras e imobiliárias ) de eventuais armadilhas no momento de exercer seus direitos em relação aos maus pagadores.
Até lá ….
Saul Anusiewicz, advogado, professor universitário na Área de Processo Civil, conciliador no Tribunal de Justiça de São Paulo. Especialista em Direito Condominal e Imobiliário
